Минимальному размеру взносов на капремонт соответствует минимальный перечень работ по капремонту (ст. 166 ЖК РФ). А если возникает потребность в капремонте МКД, который не входит в этот минимальный перечень? Например, в капитальном ремонте подъездов.
Большинство жителей МКД неохотно оплачивают взносы на капремонт даже в минимальном размере, установленном соответствующим НПА субъекта РФ.
Утверждение ОСС повышенного размера взносов на капремонт в сравнении с региональным минимумом – тем более непопулярная у населения мера.
Между тем, помимо минимальных взносов, на спецсчете капремонта могут аккумулироваться проценты, выплаченные банком по депозитам и НСО (согласно ч. 1.1 ст. 170 ЖК РФ доходы в виде процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на спецсчете капремонта, а также доходы в виде процентов, полученные от размещения временно свободных средств фонда капремонта, зачисляются только на спецсчет капремонта).
Можно ли эти проценты использовать на дополнительные виды работ по капремонту подъездов (в т.ч. замену подъездных окон, дверей), капремонту входных групп, установку пожарной сигнализации и прочее?
На что можно потратить взносы собственников на капремонт в минимальном размере
Прежде всего перечислим направления возможного использования минимальных взносов собственников на капремонт.
Проиллюстрируем на примере Нижегородской области. К сведению: на период с 01.01.2023 по 31.12.2023 минимальный взнос на капремонт утвержден Постановлением Правительства Нижегородской области от 11.11.2022 № 910 в размере 8,00 руб./м2.
Минимальный размер взносов на капремонт + доходы от их размещения на депозитах = минимальный перечень работ по капремонту?
Конкретный пример:
За 7 лет на спецсчете капремонта нашего ТСЖ накопились проценты от размещения временно свободных денежных средств капремонта в депозиты – 2 161 937 рублей.
Можно ли за счет этих процентов сделать ремонт подъездов? Этот вопрос ТСЖ адресовало в Минстрой России и в местный отдел ГЖИ.
Ответ ГЖИ краток – собственники помещений вправе принять решение о направлении указанного дополнительного дохода на финансирование работ, предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ и ст. 20 Закона Нижегородской области № 159‑З. От конкретного ответа на поставленный вопрос ГЖИ уклонилась.
Ответ ГЖИ Нижегородской областиСкачатьПо всей видимости, инспекция подразумевает, что на иные виды работ (кроме указанных в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ и ст. 20 Закона Нижегородской области № 159‑З) использовать доходы в виде процентов с минимальных взносов нельзя.
А вот Минстрой России на тот же вопрос дал четкий и подробный ответ. Ключевые выводы ведомства таковы:
- Средства фонда капремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, в состав которых, среди прочего, входят проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, имеют строго целевой характер и могут быть направлены только на финансирование минимального перечня работ.
- Для финансирования услуг и (или) работ по капремонту общего имущества в МКД, не включенных в минимальный перечень работ, собственники помещений, формирующие фонд капремонта на спецсчете, вправе в любой момент принять решение об установлении взноса на капремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ. При этом финансирование услуг и (или) работ по капремонту общего имущества в МКД, не включенных в минимальный перечень работ, возможно только частью фонда капремонта, сформированной за счет данного превышения.
Свои выводы Минстрой основывает на системном толковании ч. 8.2 ст. 156, ч. 1 – 3 ст. 166, ч. 1, ч. 4.1, 4.2 ст. 170 ЖК РФ.
Ответ МинстрояСкачать
Таким образом, основываясь на позиции Минстроя, следует считать, что:
- минимальный размер взносов на капремонт = минимальный перечень работ по капремонту,
- минимальный размер взносов на капремонт + доходы от их размещения на депозитах = минимальный перечень работ по капремонту.
И это несмотря на то, что доходы от размещения минимальных взносов на депозитах – необязательная и непрогнозируемая составляющая фонда капремонта (далеко не все УК (ТСЖ) получают доходы от размещения временно свободных средств фонда капремонта).
Альтернативный подход
Однако, в действительности, не все так однозначно.
Если внимательно изучить и сопоставить нормы ЖК РФ, то можно прийти к выводу, что в законодательстве отсутствует прямой запрет на использование доходов в виде процентов с минимальных взносов на капремонт для финансирования дополнительных работ по капремонту, помимо работ, предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ и НПА субъекта РФ:
| Содержание | Вывод |
|
ч. 1 ст. 170 ЖК РФ Фонд капитального ремонта образуют: - взносы на капремонт, уплаченные собственниками помещений в МКД; - пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капремонт; - проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на спецсчете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капремонта; - доходы, полученные от размещения средств фонда капремонта; - средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со ст. 191 ЖК РФ; - кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в МКД на проведение капремонта общего имущества в МКД. |
Взносы на капремонт – не единственный источник формирования фонда капремонта. Пени, проценты, доходы, средства поддержки, кредиты – все это составляющие фонда капремонта. |
|
ч. 1 ст. 174 ЖК РФ За счет средств фонда капремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капремонт, установленного НПА субъекта РФ, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ и работ, предусмотренных НПА субъекта РФ, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами |
В этой норме упоминаются исключительно «суммы, сформированные исходя из минимального размера взноса на капремонт». Здесь нет ни слова ни о процентах за пользование средствами капремонта, ни о пени, ни о других источниках формирования фонда капремонта, указанных в ч. 1 ст. 170 ЖК РФ |
|
ч. 3 ст. 166 ЖК РФ В случае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капремонт, часть фонда капремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению ОСС помещений в МКД может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капремонту общего имущества |
Эта норма не запрещает использовать на финансирование любых услуг и (или) работ по капремонту общего имущества иные источники формирования фонда капремонта, например, доходы, полученные от размещения средств фонда капремонта |
Обратите внимание:
В законодательстве отсутствует запрет на использование доходов в виде процентов с минимальных взносов на капремонт на финансирование дополнительных работ по капремонту, помимо работ, предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ и НПА субъекта РФ.
На сегодняшний день отсутствует судебная практика по вопросу использования процентов с минимальных взносов на капремонт для финансирования работ и услуг, не включенных в минимальный перечень. Однако, в целом суды связывают возможность выполнения работ по капремонту, не предусмотренных минимальным перечнем, исключительно с принятием ОСС решения об уплате взносов в повышенном размере (Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2022 по делу № А50 – 34807/2019, Второго арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 по делу № А28 – 6837/2015).
* * *
Учитывая приведенную выше позицию ГЖИ и Минстроя, финансирование работ по капремонту, не входящих в минимальный перечень, с высокой долей вероятности вызовет претензии со стороны ГЖИ, и в итоге инспекторы вынесут предписание восстановить на спецсчете потраченные средства.
В то же время это предписание можно оспорить в суде, поскольку в законодательстве нет запрета на подобное финансирование. А в Конституции РФ, являющейся базовым нормативным актом всего российского законодательства, в том числе жилищного, сказано, что все неустранимые сомнения в виновности лица толкуются в пользу обвиняемого (ч. 3 ст. 49).
Что касается позиции Минстроя, то письма федеральных органов исполнительной власти не являются НПА и не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний.
