Вопрос-ответ

Что такое МКД?

Во-первых, давайте попробуем разобраться – а что такое собственно многоквартирный дом? Где начинается и где кончается то, что нам кажется так понятным и знакомым? Современный многоквартирный Дом (разрешите профессионалу называть его именно так – уважительно, с большой буквы) – это не только фундамент, стены и крыша, – то бишь конструктивные элементы, не только земля, на которой Дом расположен, и не только инженерные системы обеспечения жизнеспособности здания (электро-, тепло- водоснабжение, водоотведение, лифты и т.д.). Дом – это в первую очередь объект собственности, и собственность эта не только личная (квартиры), но еще и общая, коллективная, долевая. А поскольку большая часть МКД представляет собой собственность именно общедолевую, то и нашему объекту недвижимости требуется управление этой собственностью. И управление собственностью, которое оценивается в миллиарды рублей, должно осуществляться не абы как, а с определенными целями и по определенным правилам, описанным в Жилищном кодексе и еще во многих иных нормативных документах. Поэтому Дом – это еще и весьма сложный объект права.

Для сомневающихся в последнем предложу не самую сложную задачку из современной жилищной практики: является ли блокированный дом (еще известный, как «таун-хаус») многоквартирным домом? И задачка эта совсем не теоретическая, – например, собственники помещений МКД должны, по последнему законодательству, перечислять взносы за капитальный ремонт своих зданий, а собственники помещений в таун-хаусах – должны или нет? Ответ на такую задачку сможет дать только подкованный специалист, или, по крайней мере, грамотный человек, активно интересующийся данной тематикой. А пока мы должны с сожалением констатировать, что официального понятия многоквартирного дома в законодательстве – нет. Но несовершенство жилищного законодательства не дает нам права на пассивность и уныние, на отход от главной задачи – содержания нашего жилья в достойном виде, от насущных проблем эксплуатации МКД. Давайте, кстати, сразу договоримся о профессиональной терминологии: управление Домом – категория правовая и экономическая, подразумевает управление собственностью и финансовый контроль, в то время как эксплуатация – категория производственная, ее суть в проведении всех необходимых работ и технических процедур. Под содержанием здания (СЗ) будем понимать общие затраты на управление и эксплуатацию Дома.

Но вернемся собственно к Дому, к его границам. Если крыша автоматически определяет верхнюю границу Дома, то с прочими границами далеко не все ясно. Даже самая нижняя точка фундамента не является границей Дома снизу, поскольку в интересах собственников находятся еще десятки метров книзу и копать непосредственно под фундаментом, понятно – нельзя. Да и по горизонтали тоже не все просто. Если само строение заканчивается отмосткой вокруг фундамента, то в состав имущества Дома, входит и придомовая территория. Данный земельный участок после городского межевания должен получить точные границы, кадастровый паспорт и стать полноценным общедолевым имуществом владельцев МКД. Но и это еще не все, к Дому подходят различные подземные коммуникации – трубопроводы, кабели различного назначения. Зона балансовой принадлежности по каждой такой сети определяется условиями договора (или акта разграничения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией (РСО), а если такого документа нет, то по умолчанию границей считается внешняя сторона фундамента здания.

Но надо понимать, что балансовая принадлежность далеко не всегда до метра совпадает с зоной эксплуатационной ответственности. Так, например, границей эксплуатационной ответственности систем водоотведения и ливневого водосброса, согласно действующим нормативным актам, является стенка первого наружного колодца, который может отстоять от фундамента здания на десятки метров.

Те же или схожие принципы действуют и в отношении границ общего имущества МКД и имущества конкретной квартиры. Если договором управления не предусмотрено иного, то границами принадлежности являются: внешняя сторона входной квартирной двери, оконной конструкции, внутренняя сторона межквартирных перегородок, первое отключающее устройство инженерной сети. Последнее важно помнить при возникновении аварийных протечек (не самая редкая авария в МКД). Так, если прорыв трубопровода произошел на «стояке», до входного вентиля (или вышел из строя сам вентиль), то ответственность за ущерб будет нести управляющая организация. Но собственнику квартиры при этом надо проследить за правильным составлением акта об аварии, а лучше самому активно участвовать в процессе. Во всяком случае, прежде чем ставить подпись под документом такого рода, не поленитесь перечесть его критически 2-3 раза или показать опытному юристу. Прикиньте, какова стоимость ремонта двух-трех (а подчас и более) нижерасположенных залитых квартир, и только тогда принимайте решение.

Из этих же соображений, если делаете капитальный ремонт квартиры, не забывайте о Вашей потенциальной ответственности за подобные случаи (за аварии в квартире отвечает ее собственник). Очень тщательно надо подходить к заключению договора с ремонтными организациями, да и на проекте переоборудования квартиры надо обязательно иметь визу руководителя управляющей компании – «согласовано». За всякого рода недоделки, допущенные шабашниками (работы без договора и гарантийной ответственности), ответить придется своим кровным рублем.

Кроме всего, у каждого Дома должен быть технический паспорт. Он составляется БТИ впервые – при вводе дома в эксплуатацию и потом периодически обновляется. Технический паспорт здания отражает многие его конструктивные характеристики, но в первую очередь – площади. Общую площадь здания, площади квартир, общих и технических помещений, мест общего пользования, шахтных сооружений, кровли, подвала и т.д. Эти параметры исключительно важны и в первую очередь характеризуют объект недвижимости – его продаваемую (арендуемую) площадь, объемы служебных и технических помещений, убираемую площадь и т.д.

Не забудем и о площади Дома, как о важнейшей экономической характеристике: суммарный бюджет МКД складывается из тарифа на содержание (в рублях за квадратный метр), умноженного на квадратные метры общей площади Дома.

Даже если собственники помещений решили провести общее собрание, то без сведений об общей площади Дома (и площади каждого помещения – квартир и нежилых помещений) им никак не обойтись. Согласно Жилищному кодексу (ЖК) количество голосов собственника, равно как и участие в содержании здания, пропорционально его доле в общем имуществе МКД. А доля эта, в свою очередь, пропорциональна площади конкретного помещения. Без математики нам никак не обойтись, даже основные нормативные документы отрасли полны формулами, используемыми для разнообразных экономических расчетов.

Итак, доля D(i), относящаяся к помещению № i равняется соотношению площади помещения к площади здания (чаще выражаемая в процентах):

D(i) = Sо(i)/Sоз;

где:

Sо(i) – общая площадь личного помещения № i;

Sоз – общая площадь всех помещений личной собственности (не считая помещений общей собственности) здания;

Sоз = Σ Sо(i); (i = 1..N);

N – количество личных помещений в здании (в МКД).

здесь и далее под помещениями личной собственности (или личными помещениями) понимаем помещения, находящиеся в личной (частной) собственности физических или юридических лиц, в отличие от помещений, находящихся в общей долевой собственности. Знаком «µ» будем помечать оригинальные авторские предложения, не вошедшие пока в широкую практику.

Сумма всех долей равняется:

ΣD(i) = ΣSо(i)/Sоз = 1; (или 100 %).

Здесь уместно вспомнить, что до 2005 г. общая площадь квартир в МКД органами БТИ определялась с учетом летних помещений (террасы, балконы и лоджии), а после принятия ЖК в 2005 г. – без их учета. Свидетельство о регистрации права собственности, выданное после 2005 г., подтверждает безусловное право собственника на квартиру без учета летних помещений (без балконов и лоджий), хотя экспликация (план помещений) подтверждает наличие таковых в квартире. Это первый, но далеко не единственный казус жилищного законодательства. А на некоторые вопросы закон вовсе не дает прямых ответов, вступает в силу сложившаяся судебная практика.

Радиатор отопления в квартире – общее имущество или личное? Окно – это часть фасада дома или принадлежность конкретной квартиры? На эти и подобные вопросы – в следующих сериях.

Управление МКД. Вопросы собственности

Многоквартирный дом – сложнейший комплекс личного и общего долевого имущества. Кроме квартиры собственнику принадлежит и некоторая идеальная часть общего имущества Дома, которая нуждается в управлении. Под управлением Домом обычно понимают всеобъемлющую деятельность по содержанию жилой недвижимости. Но в экономической логике именно содержание здания должно включать в себя все, что несет затраты на его обслуживание, и среди этого не должны быть забыты: управление собственностью, техническое обслуживание, ремонт, вывоз мусора, уборка подъездов, благоустройство территории, обеспечение оказания коммунальных и дополнительных услуг и еще многое другое.

Содержание здания – полный комплекс услуг по управлению и эксплуатации здания; расходы на оказание такого комплекса услуг.

Здесь и далее под управлением понимаем – финансовую и организационную деятельность, под эксплуатацией – производственную (техническое обслуживание + клининг). Такой подход полностью оправдан типовым бюджетом МКД и не только.

Таким образом, управление Домом – это, в основном, управление общим имуществом, общей долевой собственностью. Кровлю, подвал, лифты, территорию и пр. надо содержать, а для этого нужны специалисты, договоры с подрядчиками, инструменты и материалы. Любое предприятие, любая организация начинается с решения финансовых вопросов. Потому и основная часть управления – это бухгалтерия, начисления, банкинг, выплаты зарплаты сотрудникам и договорных сумм подрядчикам. Общие затраты по дому распределяются по квартирам (собственникам и нанимателям), пропорционально площади помещения и отражаются в строке платежного документа – «Содержание и ремонт общего имущества». Кроме этого, в счете за жилье присутствуют платежи за потребленные коммунальные услуги (тепло, вода), за оказанные дополнительные (домофон, ТВ) и прочие услуги.

Основной обязанностью собственника является оплата всех оказанных услуг. Статья 210 Гражданского кодекса лаконична и бесспорна: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором». Ей вторит и п.3 ст. 30 Жилищного кодекса (ЖК): «Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и … общего имущества …». Свое помещение каждый собственник поддерживает в надлежащем состоянии самостоятельно и это тоже – основная обязанность владельца квартиры. Наниматель (пользователь неприватизированной квартиры) имеет фактически те же обязанности, но они уже предъявляются ему от имени собственника по договору найма.

Кроме обязанностей собственники имеют и права, среди которых основные – права пользования и право распоряжения жилым помещением. Наниматели права распоряжаться квартирой (продать, заложить и т.п.) не имеют. В случае прекращения нанимателем прав пользования (нарушение обязанностей нанимателя, прекращение действия договора аренды) он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Эти различия между собственником и нанимателем квартиры являются определяющими для принятия решения о приватизации жилья. Кстати говоря, советуем поторопиться с таким решением – в октябре председатель наблюдательного совета Фонда ЖКХ С. Степашин заверил, что скорее всего очередного продления срока приватизации (1 марта 2015 г.) более не будет.

Еще одним важным правом собственника помещения мы должны назвать его право участвовать в управлении Домом. Минимально такое право реализуется через участие в общем собрании собственников помещений (ОС СП) МКД. Понятно, что общим имуществом коллективно управлять можно только посредством решений ОС СП, а оперативное управление можно поручить доверенному лицу, чаще всего таковым является управляющая организация. Но самые важные решения, такие как: размещение рекламы на доме, аренда подвала и даже тариф на содержание МКД принимаются только на общем собрании.

На последнем надо остановиться подробнее. Далеко не все понимают, что собственники (не наниматели и не пользователи) жилья вправе всеполно распоряжаться своим имуществом, в том числе и определять – сколько платить за его содержание. Благодаря исторически сложившемуся менталитету наши граждане полагают, что тариф на содержание устанавливается гос. органами, но на самом деле это относится только к тарифам на коммунальные услуги – свет, газ, вода, тепло. Только если собственники не приняли какого-либо решения по тарифу на содержание, вступает в силу положение ст. 156 ЖК и тогда применяется муниципальный тариф. Это, на наш взгляд, хотя отчасти и социально оправданная, но совершенно не рыночная норма. Как результат, имеет место малозаконное, но объективно вынужденное перераспределение управляющими компаниями платежей от домов крепких, современных в пользу ветхих, стоимость содержания которых много выше. Этим обстоятельством (хотя и не только им) можно объяснить устремления владельцев новостроек на создание ТСЖ в своем доме. Только такое объединение собственников может дать полную гарантию, что деньги вашего дома не уйдут в другой адрес. Более того, нередки случаи, когда участники ТСЖ, вложившись финансово на первом этапе своего существования (дополнительные 30-50% к тарифу) и приведя свой дом в порядок, в дальнейшем могли безболезненно снижать тариф и даже ниже планки муниципального! Состояние дома при этом вызывало невольную зависть соседей, живущих по старинке, как при социализме.

Но чудес не бывает, в любом случае продвинутые собственники проходят через довольно непростые и порой даже болезненные процедуры: созыв общего собрания (в строгом соответствии с нормами ЖК), создание в Доме команды энтузиастов, регистрация ТСЖ, выборы Правления и председателя, дополнительные вложения в имущество Дома (ремонт кровли, замена лифтов, установка приборов учета, благоустройство, ограждение территории), налаживание работ по каждодневной эксплуатации. Да и потом еще великое множество проблем возникает – больших и маленьких. Скучно не бывает, но результат радует и позволяет гордиться своим Домом! Кроме морального удовлетворения и повышения качества жизни не надо забывать и о повышающейся капитализации Дома в целом и каждой квартиры в частности. Объявления типа «куплю квартиру в этом доме» не заставляют себя ждать. Даже умеренные вложения, направленные на нужды Дома, окупаются сторицей!

В качестве эталона и перспективы на будущее неплохо посмотреть на основные принципы управления недвижимостью в развитых странах. Надо сказать, что многоквартирные дома в странах развитого капитализма – не редкость, но там чаще квартиры арендуются, нежели чем выкупаются в собственность. Наша страна уникальна по количеству собственников жилья, этим можно было бы гордиться как достижением, если бы только жилье наше было подобающего уровня. Эволюционный же вариант развития экономики и общества привел к созданию неписаных (по крайней мере, законодательно), но повсеместно применяющихся и даже международных стандартов управления недвижимостью.

Одним из первых надо назвать принцип открытости бюджета управляющей организации – «open book» (открытая книга). Нечто похожее пытаются привить и на нашей почве, с помощью, например, постановления Правительства № 731 от 23 сентября 2010 (раскрытие информации управляющими компаниями), но до нужного потребителю уровня этому нашему стандарту еще далеко.

Институт профессионального заказчика услуг – в многоквартирных домах реализована схема взаимодействия профессионалов отрасли: заказчика и подрядчика. Заказчиком выступает профессиональный управляющий нанятый собственниками и представляющий общие интересы собственников помещений. Super intendant, house keeper, – за разными названиями стоит примерно одинаковый набор функций профессионального заказчика услуг. Потребители услуг не обязаны ориентироваться в тонкостях жилищного права, в технологиях эксплуатации зданий и в нюансах смет на работы. Поручить это специалисту, зарплата и полномочия которого будут зависеть исключительно от решения большинства собственников – вполне современное решение вопроса.

Классические законы рынка оказания услуг прекрасно работают и в сфере недвижимости – свободные тарифы на услуги, невозможность монопольного захвата рынка, свобода выбора управляющей (эксплуатирующей, ресурсоснабжающей) компании, возможность торга при заключении договора управления (эксплуатации) домом.

Страхование недвижимости, эксплуатационной ответственности управляющих – оказывается, может быть выгодным для всех участников рынка. Собственники за достаточно умеренные взносы не останутся без жилья даже после природных катаклизмов. Управляющие компании не боятся дорогостоящих последствий технологических аварий на Доме. Страховщики, дабы не потерять свою прибыль, строго следят за соблюдением правил безопасности и за работой противопожарной и т.п. автоматики.

Также в управлении и эксплуатации широко процветает аутсорсинг – привлечение внешних организаций, специализирующихся на оказании определенных услуг, это оказывается выгодным по соотношению цена/качество.

Надо признать, что стоимость этих услуг на Западе выше, чем у нас, но и качество услуг – несравнимо. А объективный и обоснованный уровень тарифов может дать только цивилизованный рынок.

Кто и как принимает решения в многоквартирном доме

Благополучие дома и срок его эксплуатации во многом зависят от того, насколько своевременные и эффективные решения по его управлению и содержанию принимают собственники. Как решается судьба дома и почему он заинтересован в активных жильцах, выясняем с экспертами «ЖКХ Контроль».

ЧТО РЕШАЕМ

Шесть важных вопросов, которые находятся в компетенции собственников помещений в многоквартирном доме:

  1. реконструкция многоквартирного дома;
  2. капитальный ремонт: выбор способа формирования фонда капитального ремонта, размер взноса на капремонт, получение кредита или займа на его проведение;
  3. текущий ремонт общего имущества;
  4. использование земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  5. пользование общим имуществом собственников иными лицами, в том числе заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций;
  6. выбор способа управления многоквартирным домом.

Полный перечень вопросов, находящихся в компетенции общего собрания собственников, определен ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

КТО ГОЛОСУЕТ

Правом голоса на общем собрании обладают собственники помещений в данном доме. Причем они могут голосовать как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество. Образно говоря, на собраниях голосуют не собственники, а принадлежащие им квадратные метры: чем больше площадь помещения, тем больше голосов у его собственника.

Собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения единолично.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех остальных, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании. Оспорить его можно только в судебном порядке.

КАК РЕШАЕМ

Все вопросы, касающиеся судьбы многоквартирного дома, решаются на общем собрании собственников, которое должно проводиться ежегодно. Внеочередное собрание может инициировать любой из собственников.

Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего их числа.

Решения общего собрания принимаются большинством голосов участвующих в данном собрании собственников, за исключением вопросов, касающихся общего имущества многоквартирного дома, а также связанных с проведением капитального ремонта. Такие решения принимаются 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

ЕСЛИ НЕ МЫ

То муниципалитет. Муниципалитет может вмешаться в судьбу многоквартирного дома, если собственники пренебрегут своим правом выбора способа управления. В этом случае орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Открытый конкурс на выбор управляющей компании проводится также для тех домов, в которых доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более чем 50%.

Валерий Новиков, начальник отдела юридического сопровождения НП «ЖКХ Контроль»:

- Когда собственники не реализуют самостоятельно свои жилищные права, возникает риск, что решения, принятые за них, будут идти вразрез их интересам. В идеале в каждом многоквартирном доме должны появиться ответственные собственники, которые смогут самостоятельно защищать свои права. Пока жильцы мало заинтересованы управлением своей собственностью: наиболее активные из них больше озабочены личным благополучием, чем благополучием дома, в котором они живут. К тому же жилищное просвещения находится не на самом высоком уровне, а самостоятельно обычному человеку достаточно сложно разобраться в большом количестве нормативных правовых актов, регулирующих сферу ЖКХ. Деятельность НП «ЖКХ Контроль» и его региональных центров как раз и направлена на повышение уровня информированности населения, содействие развитию заинтересованности собственников в решении вопросов по реализации их жилищных прав и на повышение качества управления многоквартирными домами.

Кому доверить управление многоквартирным домом

Для того чтобы проживание в доме было безопасным и комфортным, общее имущество содержалось в чистоте и порядке, а коммунальные услуги предоставлялись качественно и своевременно, законодательство предлагает собственникам на выбор три способа управления многоквартирным домом. Какой способ предпочесть и как его при необходимости изменить, разбираемся с экспертами НП «ЖКХ Контроль».

Управляющая организация.

Кому подходит. Всем домам – от маленьких до больших, от новостроек до памятников архитектуры.

Плюсы. Как правило, управляющая компания предоставляет весь спектр услуг по содержанию и обслуживанию дома. При этом способе управления собственники не рискуют остаться без тепла, воды и света, если кто-то из соседей несвоевременно оплатил «коммуналку»: риски неплатежей несет управляющая организация.

Минусы. Собственникам сложно контролировать движение финансовых средств, перечисляемых управляющей организации на содержание и текущий ремонт дома. Если домом управляет недобросовестная компания, существует риск возникновения долгов перед ресурсниками даже в том случае, если собственники оплачивают коммунальные платежи вовремя.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК) или иной специализированный потребительский кооператив.

Кому подходит. Выгоднее создавать в тех домах, где соседи знают друг друга, где есть инициативные граждане, способные возглавить ТСЖ/ЖК и стать членами его правления.

Плюсы. Возможность самостоятельно определять политику внутри дома, выбирать подрядные организации, определять размер платы на содержание и текущий ремонт дома и контролировать расход средств, собираемых по этой строке. Собственники имеют возможность контролировать объемы и качество выполнения работ подрядчиками.

Минусы. Дополнительные расходы на содержание ТСЖ/ЖК. Не всегда адекватные, если ТСЖ/ЖК возглавляет человек, больше заинтересованный в прибыли или продвижении своих интересов, чем в эффективном функционировании дома.

Непосредственное управление домом собственниками помещений.

Кому подходит. Домам, количество квартир в которых не превышает 16.

Плюсы. Самостоятельность собственников в принятии всех решений. Отсутствие дополнительных платежей на содержание нанятых управленцев. При непосредственном способе управления есть возможность некоторые виды работ выполнять самостоятельно – например, убирать лестничные клетки или поддерживать порядок на дворовой территории, тем самым экономя расходы на обслуживание дома.

Минусы. Существуют неясности с обслуживанием общедомового имущества. При непосредственном управлении договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление заключаются между ресурсоснабжающей организацией и каждым собственником. Когда что-то происходит с общедомовым имуществом, возникает вопрос – к кому обращаться и за чей счет ремонтировать. Среди минусов – необходимость проводить общее собрание собственников по любому, даже самому незначительному поводу.

Андрей Костянов, заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль»:

- Большинство многоквартирных домов в России находятся в управлении специализированных организаций. При этом многие собственники никогда не голосовали за выбор способа управления: автоматически ДЭЗы, РЭУ или ЖЭУ, которые обслуживали дома, превратились в управляющие компании, а собственники этого даже не заметили.

Основная проблема не в том, хорошая или плохая компания приходит управлять домом, а в том, чтобы в собственнике воспитать собственника. Заплатив деньги за обслуживание дома, он вправе контролировать расход средств, объем и качество выполненных работ. Законодательство дает возможность собственникам при любой форме управления многоквартирным домом осуществлять такой контроль.

КАК ИЗМЕНИТЬ

Способ управления многоквартирных домом можно изменить в любой момент. Для принятия такого решения в общем собрании должны принять участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего их числа. Новый способ управления выбирается большинством голосов.

Четыре причины создать совет дома

До июня 2012 года во всех многоквартирных домах, где не создано ТСЖ, должен был появиться совет дома. Однако не все собственники поспешили исполнить требование законодательства. Почему так произошло и зачем создавать совет, интересуемся у экспертов НП «ЖКХ Контроль».

ЗАЧЕМ

Причина первая. Создать в доме коммуникационный центр.

Совет дома выступает посредником между управляющей компанией, ресурсоснабжающими организациями, подрядчиками и собственниками.

В случае возникновения ситуаций, которые не удалось решить в претензионном порядке, выступает представителем в суде.

Причина вторая. Контролировать деятельность управляющей компании и следить за расходованием средств, полученные ею по строке «содержание и текущий ремонт общего имущества».

Законодательство позволяет любому собственнику осуществлять такой контроль, однако совету это делать проще. Зачастую на практике управляющие организации предоставляют советам даже больший объем сведений, чем положено по стандарту раскрытия информации.

Причина третья. Самостоятельно планировать работы на доме и контролировать объем их выполнения.

Совет дома вместе с управляющей организацией оценивает состояние дома и определяет приоритетные виды работ. После того, как подрядные организации их выполнят, председатель принимает работы, оценивает их качество, контролирует объем и, только убедившись, что все в порядке, подписывает акты выполненных работ.

Причина четвертая. Сократить дистанцию между управляющей компанией и каждым жильцом дома.

Многие собственники, создавшие совет, отмечают, что после появления этого органа управляющая компания меняет отношение к дому и к его жильцам – вместо прежнего игнорирования потребностей выстраивается эффективный диалог, а услуги начинают оказываться более качественно.

ПОЧЕМУ НЕТ

Во-первых, закон обязывает собственников создавать советы, но не предусматривает за их отсутствие никакой ответственности. Во-вторых, не всегда есть добровольцы, готовые на общественных началах исполнять функции председателя и членов совета. Наконец, активность самих жильцов невысока.

Андрей Костянов, заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль»:

- Подавляющее большинство собственников делится на два типа: первым вообще все равно, что происходит с домом, вторые привыкли, что все за них решают и делают другие. И между ними существует небольшая прослойка активных думающих собственников. Как только это соотношение изменится, и жильцы дома поймут, что они ответственны за его содержание и могут влиять на качество управления, советы домов начнут создаваться повсеместно. По большому счету выгода в создании совета одна, но глобальная – максимально эффективное и качественное управление многоквартирным домом.

КАК СОЗДАТЬ

На общем собрании собственников. На выборах совета дома должны присутствовать собственники, обладающие не менее чем 50% голосов от общего числа голосов. Совет выбирается простым большинством.

Председатель избирается из числа собственников. Законодательство не предъявляет особых требований к человеку, который возглавит совет. Но кандидатуру лучше выбирать исходя из разумных доводов: возраст, образование, знания, которые позволят ему отстаивать интересы дома и собственников перед управляющей организацией, подрядными организациями, а если потребуется, то и в суде.

Количество членов совета также определяется на общем собрании. В небольших домах можно ограничиться одним председателем. Если дом многоподъездный, хорошо бы включить в совет представителей от каждого подъезда.

Свои полномочия совет подтверждает каждые два года. Если деятельность членов совета или председателя не устраивает других собственников, они могут инициировать внеочередное собрание для их переизбрания.

ЧТО НОВОГО

Законодатели обсуждают возможность финансирования деятельности совета или его председателя. Если инициатива будет закреплена законодательными актами, собственники на общем собрании смогут решить, оплачивать ли деятельность совета и в каком объеме. Сейчас в законодательстве не предусмотрен механизм финансирования деятельности совета дома.

Чем владеют собственники помещений в многоквартирном доме

Приобретая квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме (МКД), собственник автоматически становится владельцем и общего имущества этого дома. Что к нему относится и накладно ли владеть чердаками и подвалами, разбираемся с экспертами НП «ЖКХ Контроль».

ЧЕМ ВЛАДЕЮ

К общему имуществу многоквартирного дома относятся:

  1. помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями и иное оборудование;
  2. помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей, а именно для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
  3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
  4. земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными расположенными на нем объектами.

Доля каждого собственника в общем имуществе пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

СКОЛЬКО ПЛАЧУ

Владение общим имуществом налагает на собственников помещений и финансовые обязательства.

Ежемесячные расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества. Размер платы в зависимости от способа управления домом устанавливается по согласованию управляющей организации/ТСЖ/ЖСК/ЖК с собственниками или самими собственниками, если они выбрали непосредственное управление. Собственники могут инициировать пересмотр размера платы за содержание и текущий ремонт как в сторону уменьшения, так и увеличения.

Обязательные взносы на капитальный ремонт. Минимальный размер взносов устанавливают органы государственной власти субъектов РФ. Собственники могут пересмотреть размер взносов, но только в сторону их увеличения.

В Жилищном кодексе РФ предусмотрена ответственность за игнорирование финансовых обязательств. Если собственник несвоевременно или не полностью вносит плату за содержание и ремонт общего имущества, он обязан уплатить кредитору пени, а если не платит взносы на проведение капитального ремонта, ему начисляются проценты за неуплату, а в случае дальнейшего неисполнения обязанностей, этот вопрос может стать предметом судебного разбирательства.

Налог на землю. С 1 января 2015 года собственники помещений в МКД освобождены от уплаты земельного налога за участок, на котором находится дом. Связано это с введением в действие нового порядка расчета налога на недвижимость, который теперь будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, а не инвентаризационной, как это было ранее. Так как кадастровая стоимость приближена к рыночной и зависит в том числе от того, в каком районе и на каком земельном участке расположен дом, исчезает необходимость уплаты дополнительного налога на землю. Сумма нового налога на недвижимость автоматически включает в себя данный платеж.

НА ЧТО ИМЕЮ ПРАВО

Помимо того, что собственники владеют и пользуются общим имуществом, они имеют право им распоряжаться. Например, они могут принять решение о реконструкции дома, о строительстве на земельном участке хозяйственных построек и других строений. Могут монетизировать общее имущество, сдав в аренду крышу или фасад для размещения на них рекламных конструкций, а средства, полученные в счет аренды, использовать на содержание и текущий ремонт дома, тем самым уменьшая ежемесячные платежи жильцов за жилищные услуги. Также собственники вправе ограничить использование земельного участка, на котором расположен дом, другими лицами.

Все решения, связанные с общим имуществом многоквартирного дома, принимаются на общем собрании 2/3 голосов собственников. Но если идет речь об уменьшение размера общего имущества, то для этого необходимо согласие всех его владельцев.

Шесть способов монетизировать общее имущество дома

Собственники помещений в многоквартирном доме не только несут расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, но и получают доходы за счет грамотной его эксплуатации. Как извлечь выгоду из общего имущества, разбираемся с экспертом НП «ЖКХ Контроль» Андреем Пинчуковым.

Андрей Пинчуков, председатель правления Костромской ассоциации ТСЖ и ЖСК, руководитель Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Костромской области, руководитель межрегиональной комиссии по защите прав собственников жилья:

- Рачительный хозяин прежде всего заботится о сохранении и приумножении своего богатства. В отношении собственников дома это означает, что они должны стремиться улучшать качество жизни в своем доме. Только после того, как они это осознают, можно подумать об извлечении выгоды из общего имущества. Назову основные способы монетизации.

Способ № 1. Сдача в аренду фасадов и кровель.

Самый очевидный способ заработать. Фасады можно сдавать в аренду рекламным фирмам, а участки кровель – провайдерам для установки антенн. Участки стен или внутренние помещения подойдут для размещения провайдерского оборудования и прокладывания коммуникационных кабелей.

Способ № 2. Предоставление свободных помещений для открытия учреждений сферы торговли и услуг.

Для этих целей могут использоваться ставшие невостребованными лифтерные, консьержные, красные уголки. Предварительно придется изменить назначение этих помещений и реконструировать их. Необходимо исключить входы покупателей/посетителей через подъезды, но обустроить их со стороны уличных фасадов.

Способ №3. Предоставление в аренду части земельного участка для доступа посетителей во вновь создаваемые в доме коммерческие предприятия.

Пока редко применяемый, но очень эффективный способ монетизировать общее имущество. Если доступ к вновь созданному предприятию возможен только с уличного фасада через общедомовый газон, с арендатора можно взимать плату за использование дорожки, пролегающей от общего городского тротуара до крыльца.

Способ № 4. Установка на земельном участке коммерческого объекта, например, торгового павильона.

Возможно при условии, если объект удовлетворяет требованиям управления архитектуры города, Роспотребнадзора и других контролирующих организаций.

Способ № 5. Обустройство гостевой парковки на земельном участке многоквартирного дома.

Сейчас парковка во дворе многих домов используется в формате: кто первый встал, того и тапки. Это неправильно. Собственники могут отрегулировать этот вопрос, установив цену за пользование стоянкой, и договориться, кто и на каких условиях будет ей пользоваться. Если двор не очень большой, можно попросить у муниципалитета (и часто это бывает возможным) дополнительную территорию в аренду или в безвозмездное пользование. В этом решении вижу сразу два очевидных плюса. Во-первых, оно добавит копеечку на счет дома, которую можно потратить на текущий ремонт, дальнейшее благоустройство и даже отложить на капитальный ремонт. Во-вторых, добавит уровня комфорта территории, на которой стоит многоквартирный дом и, соответственно, скажется на капитализации имущества собственников, проживающих в нем. Рекомендую использовать технологии устройства экопарковок.

Способ № 6. Переоборудование части подвала, например, под тренажерный зал.

Для начала придется сделать проект реконструкции помещения, чтобы оно отвечало всем требованиям безопасности при эксплуатации объекта. А после на этом можно зарабатывать, выдавая абонементы на посещение зала жителям соседних домов. Естественно, доступ к общедомовым инженерным коммуникациям должен быть обеспечен в любое время.

ВАЖНО

Менять назначение помещений общего имущества дома, а также приступать к их реконструкции можно только по решению общего собрания собственников. Решения принимаются при наличии не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Если речь зайдет об уменьшении размера общего имущества, понадобится согласие всех его собственников.

НА ЧТО ПОТРАТИТЬ

Еще до того, как собственники определятся со способом монетизации общего имущества, они должны решить, на что будут тратить полученные деньги.

Логичнее всего направить доход, полученный от использования общего имущества, на его содержание.

Если собственники посчитают, что денег, получаемых извне, достаточно чтобы перестать платить по строке «содержание и текущий ремонт», они могут обнулить платежи. Но я бы не советовал этого делать: деньги никогда не бывают лишними, их всегда можно направить на повышение уровня жизни, модернизацию отдельно взятого дома и как следствие – на увеличение стоимости имущества каждого собственника.

Как сократить расходы на коммуналку

По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, в 2014 году доля расходов на коммунальные услуги составила около 10% всех расходов среднего домохозяйства в России. За что мы отдаем десятину коммунальщикам и как сэкономить на коммунальных платежах, выясняем с экспертами НП «ЖКХ Контроль».

ЧТО ВХОДИТ

Плата за горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. С 1 января 2015 года к коммунальным услугам стали относиться услуги по сбору, транспортировке и размещению твердых бытовых отходов.

С КОГО СПРАШИВАТЬ

Качество и своевременность оказания коммунальных услуг спрашиваем с:

  • управляющей организации, если она является посредником при поставке воды, тепла, электричества и газа между собственниками и ресурсоснабжающими организациями;
  • ресурсников, если у собственников заключены с ними прямые договора (при непосредственном управлении);
  • правления ТСЖ, а оно, в свою очередь, с тех организаций, с которыми у ТСЖ заключены договоры на поставку коммунальных ресурсов.

КТО НАЗНАЧАЕТ ЦЕНУ

Федеральная служба по тарифам. Учитывая, что Россия – страна большая и климатические условия в регионах разные, тарифы на коммунальные услуги устанавливают региональные энергетические комиссии (РЭКи).

С 2014 года в России действует система ограничения роста тарифов. В регионах устанавливаются предельно допустимые индексы изменения размеров платы за коммунальные услуги, которые призваны сдерживать рост платежей за коммуналку.

Тарифы пересматриваются раз в год. Очередной рост произойдет 1 июля 2015 года.

Тарифы на одни и те же ресурсы в разных регионах могут различаться в разы. Цены на коммунальные услуги могут разниться и в одном регионе: чем более удален населенный пункт от крупного центра, тем тарифы на ресурсы в нем будут выше за счет стоимости их транспортировки.

КАК СЭКОНОМИТЬ

Собственники помещений в многоквартирном доме не в состоянии повлиять на величину тарифов, но могут попытаться сэкономить на коммунальных платежах. Им в помощь Федеральный закон от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Андрей Костянов,

заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль»:

- Собственники на общем собрании могут принять решение о применении на доме энергосберегающих технологий, например, об улучшении теплоизоляции дома, установке индивидуальных тепловых пунктов, автоматизированных приборов учета расхода тепла, которые будут регулировать температуру горячей воды и теплоносителя. Все это позволит снижать расходы на коммунальные услуги. Один нюанс: энергосберегающие технологии внутри дома применяются за счет собственников. Прежде чем реализовать программу энергоэффективности в отдельно взятом доме, советую просчитать, что выгоднее: платить дороже за воду и тепло или один раз вложиться в новое оборудование и впоследствии за счет него экономить. Можно обратиться за помощью к специализированным организациям, которые дадут экспертное заключение, какие технологии можно применить на доме и на сколько они помогут снизить платежи.

ПОВОД НЕ ПЛАТИТЬ

Собственники имеют два законных основания потребовать перерасчета оплаты коммунальных услуг.

Длительное отсутствие дома (командировка, отпуск, лечение, учеба и т. п.). Чтобы добиться перерасчета, необходимо в течение месяца после возвращения домой обратиться в организацию, обслуживающую дом, с письменным заявлением, указав в нем период отсутствия. К заявлению приложить подтверждающие документы (командировочный лист, больничный, загранпаспорт с отметками о въезде и выезде, проездные билеты, справку с места учебы и т. п.). Если в квартире не установлены индивидуальные приборы учеба, перерасчет осуществляется по всем предоставленным услугам, кроме отопления и газоснабжения. Также не подлежит перерасчету плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды.

Некачественное оказание услуг. О том, как распознать, что коммунальные услуги оказываются ненадлежащим образом, мы расскажем в одной из следующих публикаций, подготовленных НП «ЖКХ Контроль».

Как формируется плата за жилищные услуги

Получая ежемесячно квитанцию на оплату жилищно-коммунальных услуг и удивляясь все возрастающим аппетитам коммунальщиков, многие собственники и не предполагают, что могут влиять на стоимость части из них. Что относится к жилищным услугам и как уменьшить плату за жилье, разбираемся с экспертами НП «ЖКХ Контроль».

ЧТО ВХОДИТ

Содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

С КОГО СПРАШИВАТЬ

С организации, которая занимается обслуживанием дома.

В зависимости от выбранного способа управления это управляющая компания или подрядная организация, с которой собственники заключили договор на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

БОЛЬШЕ МОЖНО

Минимальный перечень услуг и работ, которые необходимо выполнять на доме, чтобы обеспечить безопасное и комфортное проживание в нем, прописан в постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Перечень действителен в том случае, если договор управления многоквартирным домом и договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества заключены после дня вступления в силу данного постановления. Правооотношения, возникшие до этого, регламентируются постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Собственники вправе варьировать набор услуг, предложенный управляющей или подрядной организацией, тем самым оптимизируя расходы на содержание и ремонт общего имущества. Главное условие – не выходить за рамки минимального перечня. Больше – можно, меньше – нет.

КТО НАЗНАЧАЕТ ЦЕНУ

Собственники на общем собрании. Собственники сами решают, какой перечень услуг будет оказывать обслуживающая дом организация, и назначают цену за них.

Муниципалитет. Если собственники не создали ТСЖ, не выбрали управляющую организацию и, соответственно, не установили плату за содержание и текущий ремонт, муниципалитет обязан объявить конкурс по выбору управляющей компании. Как правило, выигрывает его муниципальная организация. Размер платы за жилищные услуги в этом случае назначается в соответствии с установленными тарифами в данном муниципальном образовании. Обычно они варьируются в зависимости от этажности дома, года его постройки, наличия или отсутствия в нем лифта, мусоропровода и другого оборудования.

Андрей Костянов, заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль»:

- Чаще всего спорные ситуации возникают из-за завышенной, по мнению жильцов, стоимости жилищных услуг. В основном такие вопросы возникают у владельцев квартир в новых жилых комплексах, где управляющая компания предлагает полный набор услуг, вплоть до освещаемой и охраняемой парковки для автомобилей. Цена при этом действительно возрастает и может достигать 140 рублей с квадратного метра. Когда начинаем разбираться, оказывается, что собственники на общее собрание не ходили, за стоимость жилищных услуг не голосовали. Оставить предложенный управляющей организацией набор или оптимизировать лишние услуги – зависит от волеизъявления собственников. Существует и другая крайность: собственники платят за содержание и ремонт общего имущества символическую сумму, но при этом хотят, чтобы лифты мыли с шампунем, а воздух в подъездах дезодорировали. Так не получится. Дополнительный набор услуг увеличивает стоимость обслуживания дома.

КАК ИЗМЕНИТЬ

Есть два способа изменить стоимость жилищных услуг.

Сменить управляющую компанию. Найти такую, которая готова предоставлять их по более низкой цене. Решение об этом принимается на общем собрании собственников.

Изменить условия договора. Так как условия договора скрепляются подписями двух сторон, изменить их можно только по обоюдному решению. Для этого одна из сторон должна инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. По обоюдному решению можно пересмотреть не только стоимость услуг, но также их перечень и периодичность.

Как распознать некачественное оказание коммунальных услуг

Плату за коммунальные услуги можно уменьшить или не вносить вовсе, если услуги предоставляются некачественно или перерыв в их оказании превышает определенную законодательством продолжительность. Как проверить качество услуг и что делать, если дома холодно, а из горячего крана льется чуть теплая вода, разбираемся с экспертами НП «ЖКХ Контроль».

Качество предоставления коммунальных услуг регулируется постановлением правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

КАК ДОЛЖНО БЫТЬ

Отопление.

Допустимая продолжительность перерыва отопления:

  • не более 24 часов (суммарно) в течение одного месяца;
  • не более 16 часов единовременно – при температуре воздуха в жилых помещениях от +12 °C до нормативной температуры;
  • не более 8 часов единовременно – при температуре от +10 °C до +12 °C;
  • не более 4 часов единовременно – при температуре от +8 °C до +10 °C.

Нормативная температура воздуха в жилых помещениях: не ниже +18 °C (в угловых комнатах – +20 °C).

Допустимые отклонения: допустимое превышение нормативной температуры – не более 4 °C; снижение нормативной температуры в ночное время суток (от 00:00 до 5:00 часов) – не более 3 °C.

Горячее водоснабжение.

Допустимая продолжительность перерыва подачи горячей воды: 8 часов (суммарно) в течение одного месяца, 4 часа единовременно, при аварии на магистрали – 24 часа подряд. Сюда не относится перерыв в горячем водоснабжении в связи с производством ежегодных ремонтных и профилактических работ.

Нормативная температура горячей воды: не ниже +60 °C и не выше +75 °C.

Допустимые отклонения: в ночное время (с 00:00 до 5:00 часов) – не более чем на 5 °C; в дневное время (с 5:00 до 00:00 часов) – не более чем на 3 °C.

Состав и свойства горячей воды должно соответствовать требованиям СанПиН 2.1.4.2496-09.

Холодное водоснабжение.

Допустимая продолжительность перерыва подачи холодной воды: 8 часов (суммарно) в течение одного месяца, 4 часа единовременно.

Состав и свойства холодной воды должны соответствовать требованиям СанПиН 2.1.4.1074-01.

Водоотведение.

Допустимая продолжительность перерыва водоотведения: не более 8 часов (суммарно) в течение одного месяца, 4 часа единовременно (в том числе при аварии).

Электроснабжение.

Допустимая продолжительность перерыва электроснабжения: 2 часа – при наличии двух независимых взаимно резервирующих источников питания и 24 часа – при наличии одного источника питания.

Напряжение и частота электрического тока должны соответствовать требованиям ГОСТов 13109-97 и 29322-92.

Газоснабжение.

Допустимая продолжительность перерыва газоснабжения: не более 4 часов (суммарно) в течение одного месяца.

Свойства подаваемого газа должны соответствовать требованиям ГОСТа 5542-87.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ НЕ ТАК

Андрей Костянов, заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль»:

- Если у собственника есть все основания полагать, что коммунальные услуги оказываются некачественно, алгоритм его действий может быть следующим:

Шаг 1. Обращение (письменное или устное) в организацию, предоставляющую коммунальные услуги.

Шаг 2. Инициирование официальной проверки качества оказания услуг, фиксация нарушения с последующим составлением акта. Проверку желательно проводить в присутствии еще двух собственников.

Шаг 3. Заявление с просьбой произвести перерасчет платы за коммунальные услуги ненадлежащего качества.

Шаг 4. Понадобится в случае, если организация, предоставляющая услуги, не реагирует на обращение жителей. В таком случае им необходимо обратиться в Государственную жилищную инспекцию или в ее территориальный орган, который назначит свою проверку качества оказания услуг.

ЧТО В ИТОГЕ

Если подтвердится, что коммунальные услуги были оказаны ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную постановлением правительства РФ № 354 продолжительность, размер платы за такие услуги подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от их оплаты.

На кого предполагается возлагать ответственность за отсутствие совета МКД?

В соответствии с ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что если собственниками не принято решение об избрании совета многоквартирного дома или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Достаточно много спорных случаев расторжения договоров управления: собственники принимают решение о расторжении договора управления, выбирают новую управляющую организацию, затем суд (иногда второй инстанции) принимает решение о недействительности решения о расторжении договора. Как действовать в такой ситуации? Кто должен уведомлять лицензирующий орган о смене управляющей организации?

В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом». Поэтому при наличии оснований ненадлежащего исполнения обязательств со стороны управляющей организации, необходимо в случае возникновения судебного спора, представить соответствующие доказательства. Такими доказательствами могут служить переписка с УО, контрольно-надзорными органами, копии актов о состоянии многоквартирного дома, принятые процессуальные решения, фото и видеоматериалы и т.д.

Как заставить РСО отремонтировать прибор учета? ГЖИ заявляет, что полномочий по наказанию ресурсоснабжающих организаций у нее нет?

В обязанности УК входит не только управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества, но и представление интересов жильцов перед третьими лицами. В связи с этим, именно управляющая организация обязана позаботиться об определении принадлежности ОДПУ, его возможной передаче и гарантийном обслуживании.

УК признана банкротом. Собственники дома провели общее собрание и избрали новую УК. Но новая УК не берет наш дом под свое управления, мотивируя свой отказ низким установленным тарифом на содержание дома (15 руб. с кв. метра площади). Правомочно ли действие УК? Если да, то, что нам в этой ситуации делать?

В данном случае действуют отношения характеризующиеся свободой договора. Управляющая организация предлагает перечень работ (услуг) по определенной цене общему собранию собственников помещений многоквартирного дома. Заставить управляющую организацию выполнять работы (услуги) за меньшую цену невозможно. В данном случае необходимо найти управляющую организацию готовую выполнять работы (услуги) по цене, которая устраивала бы собственников многоквартирного дома.

Если РСО будет самостоятельно собирать плату, то кто будет отвечать за недосбор? Кто будет выпускать ПД?

В настоящее время экспертами рассматривается инициатива о переходе на прямые правоотношения между потребителями и ресурсоснабжающими организациями, минуя управляющую организацию. При таком подходе ответственность за сбор денежных средств будет на ресурсоснабжающей организации.

Будет ли предоставлено исключительное право продажи коммунальных услуг РСО, а также возможность РСО заключать агентские договоры с УК?

В настоящее время экспертами рассматривается инициатива о переходе на прямые правоотношения между потребителями и ресурсоснабжающими организациями, минуя управляющую организацию. При таком подходе РСО будет иметь возможность заключать агентские договоры с управляющими организациями по сбору средств за ЖКУ и ведение претензионно-исковой работы.

Какие дополнительные меры воздействия будут предусмотрены для борьбы с РСО при некорректном начислении платежей за потребленные ресурсы?

В проекте Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» предусмотрено введение административных штрафов за нарушение требований к порядку осуществления расчетов за коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.

В какие сроки устраняются протечки кровель?

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170, работы по ремонту кровли выполняются при наступлении устойчивых положительных температур воздуха. Протечки в отдельных местах кровли устраняются в течение 1 суток.

Какие работы и услуги входят в статью «Содержание и текущий ремонт»?

В статью «Содержание и текущий ремонт» входят: услуги по техническому осмотру и обслуживанию здания, проверка вентиляционных каналов, дератизация и дезинсекция подвального помещения, санитарное содержание придомовой территории, вывоз твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора, управление многоквартирным домом, услуги по начислению и сбору платежей.

Что включает в себя плата за жилищные услуги?

Для нанимателей по договору социального найма и найма жилого помещения:

  • плата за пользование жилым помещением (плата за наем);
  • плата за содержание и ремонт жилого помещения (включающая в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, услуги и работы по управлению МКД).

Капитальный ремонт общего имущества в МКД проводится за счет собственника жилищного фонда, т.е. финансируется из бюджета города (в доле помещений, относящихся к муниципальной собственности).

Для собственника жилого помещения:

  • плата за содержание и ремонт жилого помещения (включающая в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, услуги и работы по управлению МКД);
  • плата за капитальный ремонт общего имущества МКД.

Можно ли произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги за время отсутствия жильцов в квартире?

Если жильцы не находились в квартире более пяти полных дней (и при этом не установлены индивидуальные приборы учета), перерасчет будет произведен, но только за коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение.

Для этого жильцу необходимо подать в УК письменное заявление (отдать его нужно в течение месяца после возвращения), а также документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя: проездные билеты, справку о пребывании в санатории, копию командировочного удостоверения и т.д.

В расчет количества дней, за которые следует произвести перерасчет, не включается день выбытия из жилого помещения и день прибытия.

Почему за обслуживание лифта и вывоз ТБО плата берется с м²?

Федеральным законодательством (ЖК РФ) установлено, что услуги по содержанию лифтов и вывозу ТБО относятся к жилищным услугам. Следовательно, начисление платы производится с 1 м² площади жилого помещения, поскольку, во-первых, лифты являются общим имуществом собственников помещений, расходы на содержание которых должны нести все собственники, а величина этих расходов определяется, исходя из доли в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади жилого помещения, принадлежащего собственнику.

Вследствие этого размер платы за услуги по содержанию лифтов рассчитывается, исходя из размера общей площади жилого помещения, принадлежащего собственнику в многоквартирном доме.

Во-вторых, вывоз ТБО, по постановлению Правительства РФ от 13.08.06 № 491, включен в плату за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, которая, соответственно, рассчитывается в зависимости от площади жилого помещения собственника.

Часто отключают холодную и горячую воду. Какие существуют допустимые перерывы в их подаче?

Допустимая продолжительность перерыва подачи холодной воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца; 4 часа единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали – 24 часа.

Допустимая продолжительность перерыва подачи горячей воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца; 4 часа единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали – 24 часа.

Ежегодно до начала подготовки объектов теплового хозяйства к предстоящему отопительному сезону администрацией города утверждаются графики гидравлических испытаний магистральных тепловых сетей и графики отключений и ремонтов тепловых сетей и оборудования.

В период ежегодных профилактических ремонтов отключение систем горячего водоснабжения не должно превышать 14 суток. Графики разрабатываются с учетом минимально возможных перерывов по обеспечению потребителей горячим водоснабжением.

При значительных объемах работ по замене трубопроводов в целях уменьшения перерывов предусматривается прокладка временных систем горячего водоснабжения.

Установили счетчик холодной воды в квартире. Почему к показаниям добавляют дополнительно м³?

До июля 2011 года УК производили расчеты по начислению платы за холодное водоснабжение по квартирам, оборудованным индивидуальными приборами учета, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 по формуле 9 Приложения 2 в следующем порядке:

  • показания общедомового прибора учета делились на суммарный объем воды, потребленной как в квартирах, не оборудованных приборами учета, так и в квартирах, оборудованных индивидуальными приборами учета, и находился корректирующий коэффициент, который применялся только к показаниям индивидуальных приборов учета в расчетном месяце.

В связи с вступлением в силу Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г. «О предоставлении услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», УК производят расчеты по начислению платы за холодное водоснабжение в следующем порядке:

  • показания общедомового прибора учета ХВС делятся на суммарный объем воды, потребленной как в квартирах, не оборудованных приборами учета, так и в квартирах, оборудованных индивидуальными приборами учета, и находится корректирующий коэффициент, который применяется к показаниям индивидуальных приборов учета в расчетном месяце, а так же к нормативу потребления коммунальных услуг с учетом количества проживающих (а не только зарегистрированных) в квартирах, не оборудованных индивидуальными приборами учета.

Можно ли установить в многоквартирном доме, в квартире индивидуальное газовое отопление?

В соответствии с п. 15 статьи 14 закона Российской Федерации от 27.07.2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении» с 01.01.2011 года переход жилых помещений в многоквартирных домах на отопление с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системе централизованного теплоснабжения, запрещается.

Каким образом управляющие организации представляют отчет о своей деятельности?

В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ отчет о выполнении условий договора предоставляется собственникам на общем собрании в первом квартале следующего года. Также согласно Постановлению от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» сведения о финансово-хозяйственной деятельности предприятия (в части исполнения договора управления), в том числе отчеты о выполненных работах по содержанию и обслуживанию данного дома размещаются на сайтах управляющих компаний.

Что делать в случае бездействия управляющей компании?

Гражданину необходимо подать заявку в УК о необходимости выполнения работ по содержанию и текущему ремонту дома, записав номер и дату заявки, указать имеющиеся недостатки в содержании общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Заявление составляется в двух экземплярах, один экземпляр направляется в управляющую организацию, второй остается у заявителя, с регистрационным номером и датой приема заявления, проставленными принимающей стороной. Воспользоваться Интернет-ресурсами и уточнить необходимую информацию о порядке и условиях содержания общего имущества Вашего многоквартирного дома на сайте управляющей организации, ТСЖ (либо на сайте органа местного самоуправления, либо на сайте субъекта РФ).

Граждане вправе обратиться с жалобой на нарушения правил содержания общего имущества, нарушения прав потребителей жилищно-коммунальных услуг в государственные надзорные органы – государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе изменить способ управления или управляющею компанию руководствуясь ст. 162 ЖК РФ

Как организовать ТСЖ?

В первую очередь, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должно быть принято решение о создании ТСЖ. За него должны проголосовать более 50% собственников. На общем собрании принимается Устав товарищества и избирается его правление. После этого решение о создании ТСЖ необходимо зарегистрировать в местных органах исполнительной власти. В ходе подготовки нужно пройти государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в многоквартирном доме.

Включаются ли в тариф на электрическую энергию расходы на обслуживание общедомовых электрических сетей?

Расходы на содержание внутридомовых сетей не включаются в состав тарифа на электроэнергию. Расходы по техническому обслуживанию и ремонту внутридомовых электрических сетей входят в состав расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома и являются жилищной услугой.

На что нужно обращать внимание при замене прибора учета на новый?

При замене прибора учета на новый, помните:

  • купленный вами электросчетчик должен быть включен в Госреестр средств измерений – перечень импортных и отечественных приборов, прошедших сертификацию и утвержденных к эксплуатации на территории России (что должно быть подтверждено наличием пломбы со штампом государственной поверки);
  • после установки или замены электросчетчик должен быть принят представителем энергоснабжающей компании, который проверит правильность подключения прибора учета, опломбирует его и оформит акт ввода в эксплуатацию расчетного прибора учета. В акте должен быть указан тип, номер, показания снятые с имеющегося счетчика; тип, номер, показания установленного счетчика на дату их установления (замены). Только после этого расчеты за электрическую энергию будут осуществляться в соответствии с показаниями нового прибора учета;
  • не рекомендуется устанавливать новый электросчетчик самостоятельно.

Самовольный демонтаж старого электросчетчика является нарушением договора с энергоснабжающей компанией. Сорванная на старом счетчике пломба влечет за собой изменение порядка расчетов – они будут производиться не по показаниям нового электросчетчика, а исходя из нормативов потребления.

Что входит в оплату коммунальных услуг?

Для всех категорий пользователей жилыми помещениями Жилищным кодексом Российской Федерации установлено единое содержание понятия «плата за коммунальные услуги». Так, согласно п. 4 ст. 154 ЖК, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

ОКАЗАНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ:

Что делать, если предоставляется коммунальная услуга ненадлежащего качества?

Что делать, если исполнитель коммунальных услуг не проводит проверку качества оказываемых услуг?

С какого момента факт предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества считается подтвержденным?

До какого момента коммунальная услуга считается предоставляемой ненадлежащего качества?

Какой порядок перерасчета платы за коммунальную услугу по водоотведению ненадлежащего качества?

Какой порядок перерасчета платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению ненадлежащего качества?

Какой порядок перерасчета платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению ненадлежащего качества?

Какой порядок перерасчета платы за коммунальную услугу по электроснабжению ненадлежащего качества?

Как распределять расходы на содержание дома, если государству как собственнику принадлежит большая доля в доме?

Не зафиксировали ненадлежащую коммунальную услугу, но хотим перерасчет.

Как правильно расчитать плату за ОДН?

Как оплачивать расходы на общедомовые нужды?

Что делать, если здание рядом с домом потребляет коммунальные ресурсы это дома?

Нужно ли платить за перепрограммирование многотарифных счетчиков в связи с переходом на зимнее время?

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ДОМОВ:

- Вопросы-ответы по теме капремонта МКД и тарифов на коммунальные услуги.

Правильно ли, что все жильцы многоквартирного дома обязаны вносить взносы на капремонт?

Что делать, если региональный оператор капитального ремонта не подписывает договор с собственником?

Может ли совет дома быть владельцем специального счета на нужды капитального ремонта?

Что делать, если собтственники нижний этажей отказыватся платить за капремонт кровли?

- В чем отличие двух способов накопления средств на капремонт МКД?

- Могут ли собственники жилья в многоквартирном доме быть уверенными в том средства на капремонт будут сохранены?

- Нашим домом управляет управляющая организация. Правда ли, что мы можем собирать средства только на счёте регионального оператора?

- Может ли управляющая компания собирать платежи за капремонт на свой расчётный счёт, а потом переводить их регоператору?

- Как работа региональных систем капремонта скажется на деятельности управляющих организаций?

- Если мы решим формировать фонд капремонта на счёте регоператора, кто в этом случае будет выставлять нам платежки на оплату взносов, УК?

- ТСЖ объединяет несколько домов. Какое количество квартир не препятствует открытию специального счёта в ТСЖ?

- Есть ли возможность поменять банк, в котором открыт спецсчёт?

- Где и как узнать, когда мой дом будет отремонтирован?

- По какому принципу в региональной программе определяется очередность проведения капремонта домов?

- Могут ли рассчитывать собственники квартир, получающие субсидию на ЖКУ, на субсидию для компенсации обязательного взноса на капремонт?

ВЗАИМООТНОШЕНИЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ:

- Как заставить управляющую компанию качественно работать?

- Что делать, если у меня большие расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг?

- Что делать, если в квартире выполнена незаконная перепланировка?